重庆市居民楼一隅。中国发展改革报社记者张守营/摄
中国发展改革报社记者|张守营
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近日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会与社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2023）》（以下简称“蓝皮书”）。
蓝皮书认为，2022年房地产市场发展的政策背景以稳为主，注重风险防范，宽松的政策基调贯穿全年。房地产市场供需两端面临冲击和压力，房地产企业投资与开发持续下行，房地产开发企业的投资意愿低迷。蓝皮书课题组建议，2023年应从八个方面促进房地产市场的发展。
助企纾困化解风险，完善住房供给体系。
一方面，降低企业资金成本，化解企业风险，帮助其渡过阶段性困难。特别是，化解重大经济金融以及优质头部企业的风险。可以通过健康度分类评价管理，夯实城市政府稳定房地产市场的主体责任。另一方面，结合集体土地入市改革，促进住房用地制度改革的推进。重点是推动集体土地建设租赁性住房等集体土地利用项目的落地，加快探索宅基地等非经营性集体建设用地的有序流转途径，从而最终形成城乡统一建设用地市场。同时，进一步完善住房供给体系。
优化住房限购政策，合理支持住房需求。
一方面，优化住房限购限贷政策，合理支持改善性住房需求。一是研究建立住房过滤机制，梯度带动更多家庭住房水平的提高。二是进一步调整并优化相关住房限购限贷政策，避免对居民住房条件改善形成不合理的限制。三是改善优化住房交易增值税和个人所得税优惠政策，更好地支持居民家庭通过低成本换购优化住房条件。另一方面，允许各地因城施策实施好差别化住房信贷政策，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
降低居民还贷压力，助力化解金融风险。
一方面，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，适度下调存量房贷款利率。组建非营利的政策性住房银行，支持居民家庭低成本提高住房水平，深化改革住房公积金制度。进一步降低商业性住房贷款杠杆。尝试以住房按揭贷款为基础发行REITs等。另一方面，实施差异化信贷政策，对受疫情影响暂时失去收入来源的群体，灵活调整住房按揭个人信贷还款安排，倡导合法合规地提前还贷，投资者提前还房贷要综合考虑贷款利率、已经还款年限和剩余还款年限、闲置资金金额和未来资金使用需求、投资理财水平等。
调整城市土地供给政策，推动实现资源优化配置。
一方面，调整当前土地供给结构势在必行，而扩大一线和部分二线城市商业及住宅用地供给、实现“人地挂钩”是关键。对房地产库存明显的三四线城市减少甚至停止住房用地供应。另一方面，探索推进城乡住房权益流动，解决城乡住房结构不匹配问题。
加大金融扶持力度，优化预售资金监管。
一方面，加大信贷支持力度，降低房地产企业融资成本，有效防范化解优质头部房企风险，改善优质房企资产负债情况，对受疫情影响严重的房地产企业到期还款困难的，可予以展期或续贷，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期。另一方面，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。压缩行政审批流程，优化预售资金监管，保证预售资金用于工程建设，合理确定监管资金留存比例。
盘活住房存量，优化住房结构。
一方面，研究并完善相关政策，用好城镇闲置房、盘活农村空置房，重点是利用存量资产发展住房租赁。另一方面，优化房产交易税费、城市基础配套费等税收政策，对受疫情影响无法按期缴纳税款的房地产企业，经批准可准予适当延期；加快推进房地产税立法，探索征收房地产税，在部分地区开展房地产税改革试点工作，提升房屋资源使用效率，促进房地产市场平稳健康发展。
鼓励房企主动营销，优先满足贷款需求。
稳定房地产市场是稳定宏观经济的前提条件。疫情防控措施调整后，企业可延续低价购房、无理由退房、线上认购优惠等促销活动并加大力度，保持客户黏性。鼓励金融机构提供充足的信贷额度，加快放贷速度，优先满足购房人的贷款需求。
支持住房消费，提升居民信心。
一方面，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，有效防范化解市场风险；另一方面，实行购房激励政策，适度下调首套住宅贷款利率和首付款金额，鼓励房地产开发企业对购房居民给予适当优惠。要因城施策，加大对刚性和改善性住房消费的支持力度，打通影响需求释放的政策堵点，为市场释放更加有力的积极信号。
蓝皮书认为，保交楼取得实质性进展之后，消费者对购买新房的观望情绪在很大程度上得到缓解，2022年积压的部分延迟购买需求有望在2023年逐步释放，带动全年新房成交量略高于新的需求中枢。全国整体市场成交量基本稳定，背后是区域结构的进一步分化，头部市场将占据更高的份额。除了城市之间的分化，城市内部分化也将延续，核心区拥有更坚实的人口和产业支撑，其市场份额、价格走势都将表现出更强韧性。
课题组根据模型预测，2023年固定资产投资和房地产开发投资增速分别为7.9%和-4.3%，其中住宅开发投资增速为-3.6%；土地购置面积、土地成交价款和成交均价分别下降23.6%、48.9%和33.2%；商品房销售面积和销售额增速分别为-0.3%和5.4%，新建商品房销售均价为9385元/平方米，同比上升5.7%，其中住宅销售均价为10036元/平方米，同比上升6.6%。2023年，一线城市、二线城市和三线及以下城市新建商品房销售均价将分别上升4.8%、6.9%和5.3%。